Чужие гектары

Можно ли передать земельный участок в субаренду без согласия арендодателя?

Передает «Закон и Бизнес».

Сегодня актуальным остается вопрос аренды и субаренды земельных участков. Как показывает практика, передача арендованного участка в субаренду довольно часто приводит к судебной тяжбе между сторонами и расторжению договоров из-за незнания и нарушения норм законодательства. Поэтому обратим внимание на основные моменты, которые должны быть предусмотрены при заключении договоров аренды земельных участков и передаче их в субаренду.

Істотні умови

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом «Про оренду землі» від 6.10.98 №161-XIV. У його ст.13 визначені ключові

ознаки договору оренди землі. Це правочин, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар — використовувати ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами такого договору є:

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

• строк дії договору;

• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її невнесення.

За згодою сторін у договорі можуть зазначатися інші умови (ст.15 закону).

У п.6 ст.93 Земельного кодексу передбачено, що орендована ділянка або її частина може за згодою орендодавця, крім випадків, установлених законом, передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда). У ст.8 закону №161-XIV уточнюється, що суборенда можлива без зміни цільового призначення, якщо вона передбачена договором оренди або є письмова згода орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Умови договору суборенди повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не мають суперечити йому. Також строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди. А тому в разі припинення договору оренди чинність договору суборенди припиняється.

Підстави розірвання договору

Загальні принципи та засади цивільного законодавства щодо зміни або розірвання договору регулюють також і відносини оренди землі. Зокрема, згідно із ч.2 ст.651 Цивільного кодексу договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ч.1 ст.32 закону №161-XIV на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених стст.24 і 25 цього закону та умовами договору, або випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених Земельним кодексом та іншими законами.

Порядок узгодження

У ст.25 закону №161-XIV застережено, що орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору, а орендодавець відповідно до ч.1 ст.24 цього закону має право вимагати від орендаря безпосереднього використання ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди та своєчасного внесення орендної плати.

З огляду на стст.24 та 25 закону №161-XIV припинення безпосереднього цільового використання ділянки та передання третім особам функцій, пов’язаних з її обробітком і внесенням орендної плати, виходить за межі господарської діяльності, яку може провадити орендар без погодження з орендодавцем, та є підставою для розірвання договору відповідно до ст.32 закону №161-XIV.

Зазначене узгоджується з правовою позицією, викладеною у постановах Верховного Суду України від 12.02.2014 (справа №6-161цс13) та 19.03.2014 (справа №6-15цс14).

Отже, підставою для передання земельної ділянки в суборенду є передбачення такої можливості в договорі або письмова згода орендодавця. Також орендована ділянка або її частина може бути передана в суборенду, якщо орендодавець протягом місяця не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення.

Тому укладення договору суборенди без згоди на це власника ділянки є порушенням умов договору та відповідних приписів законодавства, а отже, такий договір підлягає розірванню. Таким чином, отримання згоди орендодавця на укладення договору суборенди землі є необхідною складовою правомірного користування та запорукою вдалого господарювання на землі.

Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterEmail this to someone