Чужі гектари

Чи можна передати земельну ділянку в суборенду без згоди орендодавця?

Інформує “Закон і Бізнес”.

Нині актуальним залишається питання оренди та суборенди земельних ділянок. Як показує практика, передання орендованої ділянки в суборенду досить часто спричиняє судову тяганину між сторонами та розірвання договорів через незнання та порушення норм законодавства. Тому звернімо увагу на основні моменти, які мають бути передбачені при укладенні договорів оренди земельних ділянок та переданні їх у суборенду.

Істотні умови

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом «Про оренду землі» від 6.10.98 №161-XIV. У його ст.13 визначені ключові ознаки договору оренди землі. Це правочин, за

яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар — використовувати ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами такого договору є:

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

• строк дії договору;

• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її невнесення.

За згодою сторін у договорі можуть зазначатися інші умови (ст.15 закону).

У п.6 ст.93 Земельного кодексу передбачено, що орендована ділянка або її частина може за згодою орендодавця, крім випадків, установлених законом, передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда). У ст.8 закону №161-XIV уточнюється, що суборенда можлива без зміни цільового призначення, якщо вона передбачена договором оренди або є письмова згода орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Умови договору суборенди повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не мають суперечити йому. Також строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди. А тому в разі припинення договору оренди чинність договору суборенди припиняється.

Підстави розірвання договору

Загальні принципи та засади цивільного законодавства щодо зміни або розірвання договору регулюють також і відносини оренди землі. Зокрема, згідно із ч.2 ст.651 Цивільного кодексу договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ч.1 ст.32 закону №161-XIV на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених стст.24 і 25 цього закону та умовами договору, або випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених Земельним кодексом та іншими законами.

Порядок узгодження

У ст.25 закону №161-XIV застережено, що орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору, а орендодавець відповідно до ч.1 ст.24 цього закону має право вимагати від орендаря безпосереднього використання ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди та своєчасного внесення орендної плати.

З огляду на стст.24 та 25 закону №161-XIV припинення безпосереднього цільового використання ділянки та передання третім особам функцій, пов’язаних з її обробітком і внесенням орендної плати, виходить за межі господарської діяльності, яку може провадити орендар без погодження з орендодавцем, та є підставою для розірвання договору відповідно до ст.32 закону №161-XIV.

Зазначене узгоджується з правовою позицією, викладеною у постановах Верховного Суду України від 12.02.2014 (справа №6-161цс13) та 19.03.2014 (справа №6-15цс14).

Отже, підставою для передання земельної ділянки в суборенду є передбачення такої можливості в договорі або письмова згода орендодавця. Також орендована ділянка або її частина може бути передана в суборенду, якщо орендодавець протягом місяця не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення.

Тому укладення договору суборенди без згоди на це власника ділянки є порушенням умов договору та відповідних приписів законодавства, а отже, такий договір підлягає розірванню. Таким чином, отримання згоди орендодавця на укладення договору суборенди землі є необхідною складовою правомірного користування та запорукою вдалого господарювання на землі.

Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterEmail this to someone